根据《城镇土地分等定级规程》，下列城镇土地分等因素中属于必选

【名词&注释】

土地面积(land area)、住宅区(residential district)、区域经济发展水平(regional economic development level)、建筑面积(building area)、商业中心(commercial center)、建筑容积率(floor area ratio)、独一无二性、完全相同(completely identical)、土地总面积(total land area)、年租金(annual rent)

[多选题]根据《城镇土地分等定级规程》，下列城镇土地分等因素中属于必选因素的有（）。

A. 区域经济发展水平
B. 城镇土地投入产出水平
C. 城镇集聚规模
D. 区域综合服务能力
E. 特殊行业存在

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[单选题]由于不动产的（），使得完全相同^{(completely identical)}的不动产几乎没有，但是在同一市场上具有相近效用的不动产，其价格也应相近。

A. 不可替代性
B. 不同性
C. 均衡性
D. 独一无二性

[单选题]某商住楼，出租房屋的年收益以10%递增，其1992年，租金收益为500万元，1993年由于修路，使该处客流量下降，年收益为450万元，在进行土地估价时，该商住楼1993年的总收益为（）万元（假设其收益为客观收益）。

A. 450
B. 475
C. 500
D. 550

[单选题]属土地收益，但不能作为收益还原法评估地价的依据的是（）。

A. 直接收益
B. 实际收益
C. 客观收益
D. 间接收益

[多选题]根据所开发不动产的类型，开发完成后的不动产总价（总开发价值）可通过两个途径取得，其中对于习惯出租的不动产，其开发完成后的不动产总价确定时需要估计的要素有（）。

A. 单位建筑面积月租金或年租金^{(annual rent)}
B. 不动产成本
C. 不动产还原利率
D. 可出租的净面积
E. 不动产出租费用水平

[多选题]某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积^{(total land area)}为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积^{(total land area)}为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。

A. A, B

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